Neuer Energieausweis 2026: neue Skala, neue Pflichten – was Eigentümer wissen müssen

Was sich bei der Skala ändert

Auslöser ist die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie (EPBD 2024). Sie verpflichtet die Mitgliedstaaten, ihre Energieausweise zu vereinheitlichen. Die bisherige deutsche Skala von A+ bis H soll durch eine Skala von A bis G ersetzt werden. Klasse A ist dann ausschließlich Nullemissionsgebäuden vorbehalten, also Gebäuden, die praktisch keine fossile Energie mehr verbrauchen. Klasse G umfasst die schlechtesten 15 Prozent des Gebäudebestands eines Landes.

Die EU setzte den Mitgliedstaaten dafür eine Frist bis zum 29. Mai 2026. Wie Deutschland die neuen Klassen definiert und ab wann sie gelten, regelt das nationale Recht. Seit Juli 2026 heißt das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), und die Paragrafen wurden neu nummeriert. Welche Schwellenwerte hinter den Buchstaben stehen und ab wann sie verbindlich gelten, sollten Sie bei einem konkreten Anlass deshalb aktuell nachprüfen.

Wichtig ist der Gedanke dahinter: Es ändert sich der Maßstab, nicht Ihr Haus. Ein Gebäude, das heute in Klasse D liegt, kann auf der neuen Skala bei E oder F landen, ohne dass sich an der Substanz etwas verschlechtert hat. Das Ziel der EU ist Vergleichbarkeit, ähnlich wie beim Label für Kühlschränke: A ist sehr gut, G ist sehr schlecht.

Wer braucht einen Energieausweis?

Die Grundregeln gelten unabhängig von der Skala. Einen Energieausweis brauchen Sie, wenn Sie ein Gebäude verkaufen, neu vermieten oder verpachten. Sie müssen ihn Interessenten vorlegen, und die Kennwerte gehören bereits in die Immobilienanzeige. Selbstnutzer, die weder verkaufen noch vermieten, brauchen keinen. Ein Ausweis ist 10 Jahre gültig. Wer keinen vorgeschriebenen Ausweis vorlegen kann, riskiert ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro.

Die EU-Richtlinie geht darüber hinaus. Sie nennt als weitere Anlässe die Verlängerung bestehender Mietverträge und größere Renovierungen. Als größere Renovierung gilt, wenn mehr als 25 Prozent der Gebäudehülle saniert werden, etwa die komplette Fassade samt Fenstern, oder wenn die Maßnahmen mehr als 25 Prozent des Gebäudewerts betreffen.

Offen ist, wie das deutsche Recht diese Punkte übernimmt. Besonders unklar ist, ob auch Selbstnutzer bei einer größeren Renovierung einen neuen Ausweis brauchen. Die Richtlinie spricht hier allgemein von Gebäuden und nennt keine ausdrückliche Ausnahme. Verbindlich kann das nur das nationale Gesetz klären. Wer eine umfassende Sanierung plant, sollte den Ausweis deshalb vorsorglich einplanen.

• Verkauf: Ausweis Pflicht, Kennwerte in der Anzeige
• Neuvermietung und Verpachtung: Ausweis Pflicht
• Mietvertragsverlängerung: laut EU-Richtlinie vorgesehen, deutsche Umsetzung prüfen
• Größere Renovierung (über 25 Prozent der Hülle oder des Gebäudewerts): laut EU-Richtlinie vorgesehen, Geltung für Selbstnutzer offen

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis?

Es gibt zwei Ausweisarten, und sie können für dasselbe Haus sehr unterschiedliche Ergebnisse liefern. Der Verbrauchsausweis basiert auf den Energieverbräuchen der letzten drei Jahre. Er kostet bei einem Einfamilienhaus meist 50 bis 150 Euro und lässt sich oft online ohne Ortstermin erstellen. Sein Nachteil: Er misst das Verhalten der Bewohner, nicht das Gebäude. Hinzu kommt, dass Verbrauchsdaten aus den Jahren 2020 bis 2022 durch Homeoffice und Lockdowns verzerrt sein können. Die RWTH-Energieexpertin Constanze Liepold hält einen Großteil der nach 2023 ausgestellten Verbrauchsausweise deshalb für praktisch unbrauchbar.

Der Bedarfsausweis berechnet den Energiebedarf aus dem baulichen Zustand: Dämmung, Fenster, Heizungsanlage. Für ein Einfamilienhaus liegen die Kosten typischerweise bei 300 bis 500 Euro. Die Berechnung nach DIN 18599 arbeitet allerdings mit normierten Annahmen wie 20 Grad Raumtemperatur und durchschnittlichem Lüftungsverhalten. Das Ergebnis liegt in der Praxis oft deutlich über dem tatsächlichen Verbrauch.

Ein Beispiel aus dem Videomaterial: Ein unsaniertes Einfamilienhaus von 1968 mit Gasheizung wird von einem sparsamen Rentner-Ehepaar bewohnt, mit niedriger Raumtemperatur und wenig Anwesenheit. Der Verbrauchsausweis ergab Klasse D, der Bedarfsausweis Klasse G. Dasselbe Haus, drei Klassen Unterschied. Beide Werte sind rechnerisch richtig, sie beantworten nur verschiedene Fragen: Der eine zeigt, wie sparsam die Bewohner sind, der andere, in welchem Zustand das Gebäude ist.

Warum wir beim Verkauf zum Bedarfsausweis raten

Wenn Sie verkaufen oder vermieten, empfehlen wir den Bedarfsausweis. Er bewertet das Gebäude unabhängig davon, wer darin wohnt, und das ist für einen Käufer die belastbarere Information. Fragt ein Käufer, warum der reale Verbrauch unter dem berechneten Bedarf liegt, ist das ein unkritisches Gespräch. Umgekehrt wird es unangenehm, wenn ein geschönter Verbrauchsausweis auffällt, nachdem der Kaufvertrag unterschrieben ist.

Bei größeren Mehrfamilienhäusern kann grundsätzlich immer ein Verbrauchsausweis erstellt werden, egal welches Baujahr das Haus hat. So entstehen für ähnliche Gebäude Werte, die sich nur eingeschränkt vergleichen lassen. Das schwächt den Ausweis als Vergleichsinstrument und ist einer der Gründe, warum seine Aussagekraft häufig kritisiert wird.

Die Mehrkosten sind überschaubar: Zwischen 80 Euro für einen Online-Verbrauchsausweis und rund 400 Euro für einen Bedarfsausweis liegen etwa 320 Euro. Dem stehen im Zweifel ein mögliches Bußgeld von bis zu 10.000 Euro oder Nachverhandlungen über den Kaufpreis gegenüber.

Was der Buchstabe für den Preis bedeutet

Auch wenn der Ausweis Schwächen hat: Der Markt reagiert auf den Buchstaben. Die Immowelt-Studie vom März 2025 vergleicht Häuser mit gleicher Größe, Ausstattung und Lage. Ergebnis: Häuser der besten Klasse A+ erzielen rund 16 Prozent mehr als vergleichbare Häuser der Klasse D, Häuser der Klasse H rund 14 Prozent weniger. Bei einem Haus mit 350.000 Euro Marktwert in Klasse D bedeutet das rund 301.000 Euro in Klasse H und rund 406.000 Euro in Klasse A+. Zwischen den Extremen liegen etwa 105.000 Euro.

Der Trend verstärkt sich. Seit dem Höhepunkt des Immobilienbooms im Juli 2022 sind die Preise der besten Effizienzklassen nach Immowelt um 5,5 Prozent gefallen, die der Klassen F bis H um 9,3 Prozent. Eine Auswertung von Wüest Partner für 766 Mehrfamilienhäuser in Berlin zeigt, dass der Zusammenhang zwischen CO₂-Ausstoß und Mietpreis von 2022 bis 2024 deutlich zugenommen hat. Nach einer Auswertung des IfW Kiel (Haufe) berücksichtigen 77,9 Prozent der Käufer den Energieausweis beim Kaufpreis.

Eine Einschränkung gehört dazu: Sanierung allein rechnet sich über den Immobilienwert nicht immer. Dazu kommen aber eingesparte Heizkosten und Förderung. Wer in den nächsten Jahren verkaufen will, sollte das Thema Effizienz daher rechtzeitig angehen und nicht erst mit dem Inserat.

Was Sie jetzt tun sollten

Panik ist nicht angebracht. Eine Sanierungspflicht, die an den Energieausweis geknüpft ist, gibt es nicht, und Ihr bestehender Ausweis bleibt zunächst gültig. Die EU-Richtlinie sieht allerdings vor, dass Ausweise für Gebäude der Klasse D oder schlechter künftig nur noch fünf statt zehn Jahre gelten sollen. Ob und wie Deutschland das übernimmt, sollten Sie bei einem anstehenden Ablauf prüfen.

Läuft Ihr Ausweis ab und Sie wollen weder verkaufen noch vermieten, können Sie in Ruhe abwarten. Brauchen Sie dagegen jetzt einen Ausweis, etwa für einen Verkauf oder eine Neuvermietung, sollten Sie nicht auf die Umstellung warten. Ein Ausweis auf der alten Skala ist außerdem keine Strategie, um sich einen besseren Buchstaben zu sichern: Käufer wollen früher oder später wissen, wo das Haus auf der neuen Skala steht.

Planen Sie eine größere Sanierung von Fassade, Dach oder Fenstern, denken Sie den Energieausweis gleich mit. Bei einem laufenden Projekt ist der Mehraufwand für den Berater gering, und Sie sparen sich einen getrennten Auftrag. Auch die Bauteilanforderungen greifen, sobald Sie mehr als 10 Prozent einer Bauteilfläche anfassen; die zugehörigen Paragrafen wurden mit dem GModG neu nummeriert.

Eine sinnvolle Grundlage ist ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP). Das BAFA bezuschusst ihn mit 50 Prozent, höchstens 650 Euro bei Ein- und Zweifamilienhäusern. Bei uns beginnt der Eigenanteil bei 990 Euro. Wer danach Maßnahmen an Dämmung oder Fenstern umsetzt, kann mit iSFP bis zu 60.000 Euro förderfähige Kosten je Wohneinheit ansetzen und erhält 5 Prozent Bonus auf den Teil über 30.000 Euro. Mehr dazu finden Sie unter Förderung und Sanierungsfahrplan. Zur Dämmung selbst lesen Sie die Seite Wärmedämmung.

Ihr Energieausweis von uns

Wir erstellen Energieausweise für Gebäude in Stuttgart, im Remstal und in Darmstadt. Welche Ausweisart zu Ihrem Anlass passt, klären wir im Gespräch, bevor ein Auftrag entsteht. Mehr zum Ablauf finden Sie auf der Seite Energieausweis.

Steht eine Sanierung an oder wissen Sie nicht, welche Maßnahmen sich lohnen, sprechen wir darüber im kostenlosen Erstgespräch. Sie erreichen uns über die Seite Kontakt. Beispiele aus unserer Arbeit finden Sie unter Referenzen.